微豪配资成交翻倍！广深楼市突然火了，真相是：房价还没涨，别急着追

知淼 | 中科院经管硕士

深圳房产中介协会最新数据显示，深圳二手房周签约量环比增长超过130%，看房量创下近一年新高。

图源深圳新闻网

与此同时，广州珠江新城马场地块经过近9小时243轮竞价，被越秀集团以236亿元拿下，住宅楼面价达到8.5万元每平方米，溢价率26.6%，刷新了广州有史以来的单价纪录。

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我个人的判断是，广深楼市确实在回暖，但这轮回暖的本质是低位放量和预期修复，离真正的价格反转还有相当距离。成交量翻倍和房价普涨之间，隔着的不只是一个春天。

量在涨，价还没跟上

先看一组硬数据。深圳2026年1月二手房成交6802套，同比增长46%，已经连续11个月保持在5000套以上。广州同期二手房成交8881套，环比微增1.1%。北京和上海的表现也不差，北京1月二手房成交15082套同比增长21%，上海22834套同比增长24%，创下五年来同期最高。

一线城市2026年1月二手房成交量对比数据来源 Yicai Global / 各地住建委

单看成交量，一线城市确实热起来了。但价格端讲的是另一个故事。中指研究院的百城新房价格指数显示，2月百城新房均价环比下跌0.04%，逆转了1月0.18%的小幅上涨，跌幅是2022年底以来最大的一次。一线城市新房价格同比仍然下跌2.1%，二线城市跌2.9%，三线城市跌3.9%。

百城新房价格指数月度环比变化数据来源中指研究院 / Reuters

量涨价跌，这在房地产周期里是一个非常典型的底部特征。成交量率先反弹，说明有一批人出手了，但价格还没有跟上来，说明市场的定价权仍然在买方手里。开发商在让利，业主在降价，买家在捡漏。这种状态离普涨行情还很远。

2026年1月各线城市新房价格同比变化数据来源国家统计局 / Anadolu Agency

真正的引擎是二手房在动

这轮回暖有一个很重要的结构性特征，就是二手房明显比新房活跃。深圳的情况最有代表性。由于今年新房取得预售证的项目同比减少了约25%，新房供应节奏放缓，而二手房源充足且价格处于低位，买家自然更倾向于选择二手房。

图4 深圳二手房月度成交量走势数据来源深圳市房地产中介协会

更关键的变化在于挂牌量。北京二手房挂牌量降至12.56万套，接近两年来的低位。上海挂牌量连续四个月下降，基本回到了2025年初的水平。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的判断是，业主心态正在发生转变，越来越多的人不再愿意低价抛售，而是选择撤牌观望或者转为出租。

挂牌量下降意味着什么？供给端在收缩，非理性抛售在减少，市场正在从恐慌性出货转向理性博弈。二手房成交活跃又带动了卖旧买新的链条恢复，一部分改善型需求开始释放。我的看法是，这个链条能不能持续转起来，才是决定今年楼市温度的关键变量。

广深是修复最快的，但别当成全国缩影

广深的回暖有其特殊性。广州马场地块拍出天价，本质上是因为这是珠江新城最后一块核心地块，稀缺性推高了溢价。深圳二手房放量，和深圳本身的人口结构、产业活力以及前期调整幅度较深都有关系。

放到全国来看，分化才是主旋律。一线城市成交量率先触底反弹，但二三线城市仍然面临较大的去库存压力。国家统计局的70城房价数据持续显示，价格月度环比没有出现过一次全面上涨，这个趋势从2023年年中延续至今。麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊的研判值得关注，他认为当前的政策支持能提供短期提振，但要扭转房价回到2016年水平的大趋势，需要力度更大的政策干预。